【美国贷款知识】基准利率为0，为什么贷款利率还在上涨？

美联储基准利率都降到0了，银行的贷款利率不是应该应声而降吗？为什么银行的贷款利率不降反升呢？

 

先弄清楚定义

既然我们想去理解基准利率降低，贷款利率却并没有相应的降低，我们就需要搞明白他们分别指的是什么。

基本上每个家庭都会背负房贷的压力，所以抵押贷款利率大家都很熟悉了：

它指的是我们借钱的成本，贷款利率越高，我们去银行借钱来用的成本就越高，需要支付的利息就越多。

什么是基准利率？

它指的是存款机构在无担保的情况下，将准备金余额隔夜拆借给其他存款机构的利率。这里又冒出来两个概念，隔夜拆借利率（Overnight Rate）和准备金余额（Reserve Balances），我们需要先看看他们是什么。

隔夜拆借利率是指：当天起息第二天归还的银行同业拆放贷款的利率，是银行同业之间的短期资金借贷利率。

 

用人话来说就是，银行A找银行B借钱（同业：都是银行机构），第一天借第二天就还的利率（短期），隔夜在这里就是仅仅隔了一晚上的意思。你可以想象一下，你家冰箱里面昨天剩的隔夜饭，类似这个时间上的概念。

 

准备金余额是指，为维持存款机构的准备金要求而存放在美联储的数额，这个是对银行机构的统一规定。

 

如果不好理解，可以去想一想，你去买房找银行贷款的时候，银行是不是会要求你，准备一些首付，然后家里也要留一些现金储备。美联储对银行的准备金余额要求，和银行对你贷款时要求的首付和现金余额，虽然数量级不一样，但是都可以理解规则下要求的本金。为什么要本金呢？因为正常操作下，不存在你连本金都没有，就让你空手套白狼的情况。

注意，美联储从本质上说也是银行，只不过它是美国的中央银行。也就说，在基准利率为0的情况下，各大银行可以以0利率向美联储借钱，也就是说借多少还多少就可以了，不需要支付利息！

美联储不能够去设定银行的抵押贷款利率，但是他可以“间接”影响贷款利率。

当基准利率上升时，银行从其他银行借款的成本就会增加，如前面提到的隔夜拆借。所以为了收回成本，银行会以更高的信贷利率、汽车贷款利率和一定程度的贷款利率的形式转嫁给消费者。

 

基准利率降低的时候，银行贷款利率并不一定会降低。

 

因为，贷款利率受到许多因素的共同影响，包括美联储的货币政策，其中包括联邦基金利率和债券等政府证券的买卖等。

 

所以，当基准利率降低所带来的的成本降低并不能对冲其他因素导致的成本提高时，银行的贷款利率并不会随着基准利率的降低而降低。

 

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美国房贷类型

 

所有房贷都会包含两个部分：本金（Principal）和利息（Interest）。本金是你借入的金额，利息就是你借这笔钱所需要付出的代价（之一）。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况，选择如何支付利息。

美国房贷基本分为两大类型：

1. Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押贷款，比如30-Year Fixed、15-Year Fixed等；

2. Adjustable-Rate Mortgage：可调（浮动）利率抵押贷款，简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

 

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。

浮动利率贷款一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。

 

其他房贷分类

 

• Conventional Mortgage - 传统房贷：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，一般要求交20%首付，否则要强制购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）；

• Jumbo Mortgage - 巨额房贷：传统房贷有贷款额上限限制，称之为“Conforming Mortgage”，2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350，部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；

• FHA Loan - FHA贷款：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险；

• FHA 203k Loan- FHA 203k贷款：与FHA贷款类似，借贷目的可以是买房、也可以是装修房屋，适合一些需要维修的房子，但203k贷款要求更高的信用分数，而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。

• VA Loan - 军人购房贷款：这是由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。

• USDA Loan - USDA购房贷款：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠，但要一直购买房贷保险。

• Second Mortgage - 二次抵押贷款/第二按揭：如果你付首期较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款），将净值部分的金额借出用于其他个人用途。

 

贷款相关费用介绍

 

在签署过户手续的前1~2天，您会收到贷款公司给您发送的过户费清单，这份清单明确的表明了，签署房屋合同当天，您需要缴纳的费用。过户费用可能包括以下项目：

A. 贷款相关费用 (Loan Costs)：

• 贷款手续费：Origination Charges，这个是贷款公司为了准备贷款所花费的相关费用；

• 房屋估价费：Appraisal Fee，这个是贷款公司请人对房屋进行估价的费用；

• 信用报告费：Credit Report，这个是贷款公司查询您的信用额度的费用；

• 洪水区认证费：Flood certification，这个是贷款公司查询房屋是否在洪水区的费用；

• 测量费：Survey，这个是确定房屋地界线的费用。

B. 产权相关费用 (Title Charges):

• 产权相关费用：英文是 Title services and lender’s title insurance，付给产权公司的相关服务费用，以及为贷款公司购买的产权保险，以免之前的产权检查出错；

• 您的产权保险费：英文是 Owner’s title insurance，为您自己购买的产权保险，以免之前的产权检查出错；

C. 政府记录费用 (Government Recording): 政府收取的费用，这个费用在不同的州之间，会有很大的不同。

D.预付费用 (Pre-Paids)

• HOA预付：您需要支付本年余下月份的房主协会(HOA)费用;

• 房屋地产税预付：您需要支付本年余下月份的房屋地产税，包括City Tax, School Tax和County Tax。

• 房屋保险：Homeowner’s insurance，一般是一年一年购买。

• 预付利息：Pre-Paid Interest，从房屋过户到第一次贷款还款之间的利息。

• 预付托管费：Escrow Fee，如果您让银行托管按月交付您的房屋税和HOA费用，您需要交付一定的托管费用。如果您决定在每年的年初，一次性交付房屋税和HOA费用，那么您不需要交付托管费。

上面这些费用，您需要以银行支票或者银行转账的方式，支付给产权公司 (Title Company)。签完字，交完钱，就完成了产权交付手续。

 

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