买房必看：防止你财产受损的10项Contigency条款

在美国买房，出offer签合同后都要先交定金，金额一般是房款的3%，如果最后没有成交，定金可能也会打水漂。不过美国买房签合同时有10个Contigency条款可以让我们免除这种损失定金的风险。

这些Contigency通常都是保护买家的利益，在出现某些意外情况时，比如贷款没贷下来，房子检查出大问题维修费巨贵，买家不想买了等，可保证买家收回定金，中止合同。

所谓Contigency，即履行合同的先决条件，若某些特定条件无法满足，则双方可以选择中止合同、不构成违约。

如果银行或房贷公司给房屋的估价（appraisal）低于成交价格，可能导致贷款额度降低。比如，一套100万的房子，原本预计首付20%、贷款80万，结果银行给房子的估价只有90万，那么就只能贷72万，比预计的贷款少了8万。

出现这种情况，买卖双方可以协商降低成交价格，或者买家可以另外筹措8万现金来补齐缺口。如果双方无法达成一致，买家可以选择中止合同，并且不构成违约、可以拿回自己的定金（earnest money）。

出 offer 之前通常都要先找房贷公司或银行做 pre-approval。如果房市火热、是卖方市场，很多卖家、尤其是价格很贵的高档住宅，可能根本不愿意接纳没有 pre-approval letter 的人看房，懒得浪费时间。

然而，银行的 pre-approval letter 并不100%准确，如果银行最后实际批准的额度低于预期，或者不管因为什么原因拒绝了买家的贷款申请，买家也可以选择中止合同。

买家要求做房屋检查（home inspection），若发现问题，买家可以要求卖家修复、或降价、或以 credit 等其他方式补偿。如果双方无法达成一致，买家可以无责任中止合同。

美国买房大家通常都会做 inspection，但也有少数例外情形，比如有些房子已经很老很破，卖的实际上是那块地，或者卖家因为有急用、价格已经定的十分低，不愿意再花额外的时间、精力、或金钱来修葺，那么可能会在 listing 中明确表示 sold “as-is”，意思就是原样出售，房东不会修葺任何东西。

最后，如果是抢手的房子，买家为了表达诚意可能会放弃 Inspection Contingency，让自己的 offer 更有竞争力。但是放弃房屋检查存在风险，还是建议做房屋检查。

这一条通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房，Inspection 多少会发现一些问题，如果维修预估的费用高于某个数字（比如房价的2%、或高于 $50K），买家可以中止合同。

如果你并不是第一次买房，而是想卖掉现在的房子、然后才有钱买新房，并且二者必须同时进行，那么你可以和卖家协商、在 offer 中增加这个条款，如果在约定日期之前自己的房子没卖出去，你可以无责任中止买房合同。

对于卖家来说，这当然是件很麻烦的事情，如果房市火热、是卖方市场、卖家手里有其他好的 offer，很可能不会接受这样的安排。

上面的 House Sale Contingency 保护的是换房的买家，这一条款则是保护卖家。

假设 A 现住房子 X，他签了合同从 B 手中买房子 Y，但是设置了 House Sale Contingency，如果1个月之内卖不掉自己的房子 X，则 A 可以不买 B 的房子。

卖家 B 为了保障自己的利益，可以设置一个 Kick-Out Clause，在和 A 签订合同之后继续让人看房，如果有另外的买家 C 出价，则 B 可以给 A 一段时间考虑（比如说72小时）。如果 B 在 72 小时之内移除 House Sale Contingency，则 B 还是把房子卖给 A，否则 B 可以选择中止合同并把房子卖给 C，不构成违约。

公寓和联排房屋通常都有 Home Owner Association (HOA) 或类似的管理机构，有些统一规划的 single house community 也有 HOA。签订合同之后，卖家可能需要向买家提供相关的文件（HOA Document/Bylaw）。买家看了这些文件之后可以选择中止合同。

这一点对于公寓交易来说较为常见：就算 Unit 本身很漂亮，但是整栋公寓的财务状况不佳或管理不善，比如说维修预算入不敷出，未来 HOA 费用可能会大涨，那么买家大可中止合同。

买家选择由律师检阅房产相关文件，如上面提到的 HOA/Condo Document/Bylaw，如律师觉得有问题、不同意交易，那么买家可中止合同。

某些房子（如 Co-Ops 公寓）的交易可能需要第三方批准（如公寓管委会）；如果买家置业有特殊的用途（如用于经商）、或者房屋最近更改了结构、添加了 Driveway、新漆了外墙、做了 Remodeling，买家可能需要确保这些新的用途、结构、变化等符合 HOA/Bylaw 及该区域的 zoning，没有违法或违规，才能继续交易，这些都可以作为 Contingency。

如果房子处于洪水、飓风、地震等自然灾害活跃的区域，买家可能需要确保该房屋买得了保险。如果买不到房屋保险，则买家可以选择中止交易。