提前还房贷，到底是”聪明”还是给银行“白送钱”

显而易见的答案是房价。如果你找到了自己喜欢的房子并支付400,000美元现金购买，成本就是房价，即400,000美元。长期来看，这可能是现金形式的收入，房子的价值可能会随着通货膨胀而升值。一旦卖房，当初买下的房让你“赚”了。

不卖而选择住在房子里时，你会享受到另一个好处。这就是经济学家所说的“估算收入”（imputed income，一个人没有收到现金形式的收入）。与其拿着每月一笔税后收入，你享受到了一种没有被扣税的“资产”。

这些都是买房的“甜头”。

但是，当你为购买房屋筹集资金时，简单会变得复杂，而这正是我们大多数人所做的。根据全国房地产经纪人协会的数据，87%的购房者需要为自己的房屋融资。

你坐下来签署的一大摞文件，会告诉你在抵押贷款的整个期限内你将支付多少美元。以3.25%（俄罗斯入侵乌克兰之前的利率）的30年期借款300,000美元，你将最终偿还470,023美元。就像很多人很久以前那样，以6%的利率借款，你将偿还高达647,515美元。

这太吓人了。这也是为什么许多房主急于尽快偿还抵押贷款的原因。“想想我会省下的所有钱，”他们说。

事实上，预付款的真正节省可能会很小。

这个怎么可能？答案就是金融界所说的“金钱的时间价值”。2040年的一美元对我们来说并不像本周银行账户中的一美元那么值钱。

是的，有一种叫做通货膨胀的东西。

让我们来打个比方。根据得克萨斯A&M大学房地产研究中心最近的一份报告，美国主要城市地区的房价中位数从30万美元以上不等。

具有良好信用评分和20%首付的合格买家可以将抵押贷款利率降至3.75%。（这不包括任何提高实际利率的积分支付。）

那么，一套300,000美元或400,000美元的房子的真实成本是多少？

如果你以300,000美元的价格购买房屋，首付60,000美元，你将借款240,000美元，每月支付房贷1,111.48美元，在30年内偿还400,132.80美元。如果通货膨胀与利率相匹配，所有那些付款的”现值”（英文叫present value，指的是未来货币在今日的价格，说白了就是未来1元等于现在多少钱）将恰好是您昨日借入的金额，即240,000美元。

例如，如果通货膨胀率以8.5%的速度运行，你将偿还167,063.86美元的现值，而不是240,000美元。实际上，你房屋的真实成本为227,063.86美元（60,000美元的首付加上你将偿还的金额167,063.86美元现值）。

换言之，你偿还的房价低于最初300,000美元。

现在让我们用400,000美元的房子做同样的练习。首付80,000美元，你将借款320,000美元，需要每月支付房贷1,481.97美元。超过30年，你将支付533,509.20美元。但在8.5%的通货膨胀之后，这些付款的现值为222,751.31美元，而不是320,000美元。

以上两种情况，你都以近25%的有效折扣买了房。

买房能不能达成上述，取决于一件事。就是抵押贷款利率与通货膨胀率之间的差异。如果通货膨胀过热，你会大赚一笔。

是的，这是一场赌注。但正是这场赌注，在二战后的几十年里建立了中产阶级的净资产。

这不是金融界的“新招”。每当通货膨胀率高于抵押贷款利率时，情况就是如此。

这是否意味着房价不高？

不，这只意味着，有胆识的购房者可能不像许多人想象的那样需要“操之过急”，尽快把房贷都还了。

拖久了，可能只赚不赔。