首先,要了解影响贷款利率的因素有哪些。 根据房利美(Fannie Mae,OTCBB:FNMA,旧名联邦国民抵押贷款协会),影响个人贷款利率的因素包括
- 购房贷款(purchase),还是再贷款(refinance)
- 贷款种类:固定利率或者浮动利率
- 贷款年限:30年,20年,15年,或者10年
- 所在城市
- 购房目的:自助或者投资
- 贷款总额
- 个人信用分数
- 首付占房屋总额的比例
- 特殊政策:针对在役或者退伍军人的特殊政策;针对农村欠发达地区的政策;针对首次买房者的政策
购房者能控制的因素
上述所列因素中,有些是买房无法改变的,比如退伍军人身份、购房目的和所在城市。买房者能选择(或者改善)的有
- 贷款种类:固定利率或者浮动利率
- 贷款年限:30年,20年,15年,或者10年
- 个人信用分数
如何提高提高信用分数
信用分数最好能到740以上,越高越好。大部分贷款银行对于780分以上就可获得最佳利率,有些740分就可以。 √ 条件允许的情况下,尽早地申请信用卡,这样可以获得更好的成长历史记录。如果属于刚来到美国,没有信用记录和历史的情况下,可以先申请押金信用卡,或者对信用及要求很低的卡。 √ 尽快申请到更多的信用卡。虽然每次申请信用卡时,信用卡公司会查询信用记录,从而增加信用查询次数,导致信用分数降低。但随着时间的变化,购房者账户总数越多,信用分时得分就会越高(一定上限内)。而一般,申请信用卡的记录查询只追溯两年,对信用得分的影响会减少,所以尽快申请到更多的信用卡会对后续的贷款购房有不小助力。 √ 最早申请的信用卡不要注销。信用记录逐步建立后,可以申请到额度高,条件好的卡。但取消最初申请的信用卡,会对信用记录产生影响,使可查询的信用历史记录时限变短。 √ 信用卡透支额度不要太高,尽量控制在1%-20%之间。如果不小心透支,可以提前还款,不要等到还款日期才自动还款,因为信用分数更新的周期和你的信用卡可能不一致。 √ 购买大宗商品时,分期付款、准时还款会使信用涨得很快。
如何选择贷款年限
常见的有30年、15年及5年的贷款年限。通常年数越短,利率越好,因为贷款年数越长,贷款银行风险越高。注意年数越短,意味着每个月的月供越高,所以必须量力而行。
固定利率还是浮动利率
在最开始的几年,浮动利率贷款的月供比较低,因为利息低;经过一点时间后,随着市场行情的变化,浮动利率的利率可能会升高。因此,买家须考虑其中的风险和各种tradeoff。
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