申请房屋贷款是一个复杂的工程，其中牵涉到一个重要的决定：是选浮动利率(ARM)，还是固定利率(fixed）呢？本文剖析这两种贷款类型各自的优点和风险，以方便贷款申请者结合自己的财政状况、对房屋未来的计划，做出理智的选择，规避未知风险。那么ARM和FIXED－RATE究竟是什么？
什么是固定利率房屋贷款？
固定利率房屋贷款，顾名思义，就是在整个贷款生命周期内，从贷款发放到还清贷款，利率都是固定的的，不会改变。比如说你申请了30年年利率3.6%的贷款，则在这30年（假设不提前还清）内，无论美国经济情况如何，年利率都是3.6%。相应的，每个月应负的利息 = 剩余贷款额 * 0.036 / 12。当然利率不变，不意味着月供不变，因为房产税、房屋保险可能会变。 因为固定利率的稳定性和可预见性，固定利率贷款是最普遍的贷款类型。
固定利率房屋贷款的好处
- 利率固定，使得每月还款额大致固定，无论便于财务规划
- 计算简单，便于理。当然这个有点对于普遍精通数学的华人来说，不算重要。
固定利率房屋贷款的缺点
- 如果将来美国的利率下降，你只能通过refinance（再贷款）来获取利率下降的好处，而再贷款是会花费你的时间，以及可能的费用
- 固定利率贷款审批要求相对ARM高
- 每月的还款是固定的，很难更改，即使贷款者财物状况发生改变
什么是浮动利率贷款
浮动利率贷款的英文全称是adjustable-rate mortgage, 简称 ARM。它的利率会周期性的变动，一般情况下是前5年或者7年不变，之后每年变动一次。前5年或者7年成为锁定期。在锁定期内，利率会比固定利率贷款的利率低，但锁定期外，一般情况下利率会比固定利率高。
锁定期之后的利率，是根据市场情况而定，所以无法预测。
常见的ARM是5/1 ARM，表示前5年利率不变，之后每1年调整一次。其它的ARM有3/1, 7/1和10/1。
ARM的优点
- 在贷款的早期阶段（锁定期），利率低，所以月供比较低。贷款者可以省下现金用于支付家具和装修
- 如果将来市场利率下降，贷款者无需refinance即可享受利率下降的好处
- 如果购房者打算在锁定期内卖出房屋，则ARM可以最大化购房者的利益
ARM的风险
利率可能会随着市场情况增加很多 ARM的条款比较负责，贷款银行能通过调整margins, caps和adjustment indexes，导致计算很复杂；贷款者必须要了解"worst-scenario“才能做决定
ARM vs FIXED：怎么选？
我们已经了解了ARM和固定利率的基本信息，是时候开始选择了。下列问题将有助你做出正确的决定：
你打算在新房里住多久？
如果你能预见自己在几年内会搬出，ARM是最好的选择。享受锁定期内的低利率好处，然后在利率调整前卖掉房屋，可以让你节省一笔钱
ARM利率调整周期
绝大部分是1年1调整，但也有些是每月1调整。如果你觉得调整太频繁，导致浮动性较大，应该规避ARM，选择固定利率
当前的市场情况
如果当前市场利率在历史高位，ARM是较好的选择；反之，则固定利率是较好的选择
你能承受的最多月供
如果你无法承担ARM的最坏情形(worst scenario)，则ARM不是一个好的选择
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