因为新肺炎疫情的影响，美联储将基准利率降到了0，这个举动导致房屋贷款利率屡次创下新低，目前（9/8/2020）30年利率2.85%，15年利率2.30%，远远低于2008年金融危机期间。好几个朋友在微信上问我，最常见的问题，
- 现在是否refinance（重贷款）的好时机吗？还是再等等？
- 我只剩下这么多的贷款，重新贷款是否还值得折腾？
对于问题一，答案是肯定的。历史最低的利率，现在绝对是重贷款的好时机。
对于问题二，，refinance是否值得？对于这个问题，抵押贷款界内有一个简化的答案：如果你的贷款余额超过10万美金，并且新的利率低于你当前利率的0.5，就是值得的。今天的自住房30年常规贷款的的利率是2.85，因此如果你目前支付超过3.35的利息，并且贷款余额超过$100,000，你应该重新贷款。
重新贷款具体会产生哪些费用
Refinancing的费用，和常规贷款的费用基本上是一样的。这些费用大体上分为三类：
第一类：贷款申请费。这个费用是由贷款银行来收的，大部分贷款银行收取大约$1000。
第二类费用：：政府税费，包括贷款费，过户登记费等等，这类费用是地方政府收的，不同地方差别很大。这类费用的具体数目，需要到county/郡里了解
第三类费用：房屋和产权相关服务费用，包括房屋估价费，律师费，产权调查费，产权保险等等。这类费用是由提供服务的公司，比如房屋价值评估公司，律师事务所，产权公司来收取。你可以货比三家。
在佛罗里达，这三类费用加起来，大约是贷款额的2%。比如，你现有贷款余额$250,000。则三类费用总额约为$5000。请注意，这只是一个大致的估计.详细具体的费用，和你的住址、房子类型、个人信用等很多因素相关。
有人会问，$250,000的贷款，竟然需要$5000的费用。究竟需要多少年我才能“回本”呢？答案分三种情形：
1。这$5000被用来”买点“，就是你把$5000换成了较高的利息，这样你不需要 掏一分钱。只要这个较高的利息低于目前的利息，从refinance的第一天起你就在省钱。这种情形就是我们一般讲的no points, no fee.
2。 这$5000被你打入了本金，你的贷款余额变成了$255,000。虽然本金增长了，但利息较低。相比较第一种情形，6年之后你会省更多的钱
3。你直接支付了$5000。你的贷款余额还是$250,000，并且享受较低利息。那么需要多久你才能挣回这$5000呢？这是一个简单的数学题，假设你的利息降低了从3.35降低到2.85，则每年可以省下$250000 * 0.5/100=$1250，大约4年可以回本。4年之后，开始省钱。
注意你能拿到的贷款利率，以及详细具体的费用，和你的房子类型、个人信用等很多因素相关。
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