美国屋主们请留意,倘若你一直迟缴大楼或社区管理费(HOA fee),有可能面临房屋遭拍卖的命运。即使不存在法拍风险,管理费长年累积加上高利息,也得做好荷包大失血的准备。
根据估计,全美近八成新屋设有社区或大楼管理委员会,约有6500万人居住在这类房屋,每月需缴交300或400元左右的管理费,做为维护社区环境之用。
重点来了,自80年代起,部分州赋与管委会超级优先权(super lien),对严重拖欠管理费的屋主行使债权,拍卖其名下房产并优先受偿。
一般来说,房屋贷款银行具有优先受偿权,但在此情况下,管委会取得法院裁决后,能领先银行行使权利。
目前全美近30州采行此规定。哥伦比亚特区上诉法院曾于2014年8月裁决,依超级优先权的规定,管委会不仅可优先受偿,甚至能剥夺贷款银行对房产的所有权利。 德州Matt Martin不动产管理公司副总裁涂法洛说,管委会越来越精明,深知面临财务困境的屋主最先停缴管理费,绝不会随意积欠房贷。
在2010年那年,有近十多万户大楼公寓遭法拍,数目多到让贷款银行应付不暇。
社区协会机构(CAI),代表全国33,000个管委会,资深副总裁鲍曼(Dawn Bauman)说:没有社区委员会想拍卖邻居的房屋…,但尤其当屋主弃置房产不管时,委员会基于社区整体利益,必须有所行动。
依据法规,管委会须事先将超级优先权注明于管理规章,并等待相当时间才可行使权利。例如在科罗拉多州,当累积欠费相当于6个月的金额时,即发生优先权,内华达州则规定是9个月。
此外,房地美及房利美所管理的房贷,仍拥有第一优先权。
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