投资美国房地产，如何通过“1031交换”合理避税？

• 投资者出售房产时无需缴纳资本收益税，可直接将收益投资到新的物业。
• 需要注意的是1031是延税，不是免税。但从通货膨胀的角度上来看，延迟缴税也是变相的资本得利。
• 除了再投资于不动产外，纳税人不得将处置财产的净收益用于任何其他用途。否则，不用作再投资的收益将承担税收后果。

• 新旧物业必须都被持有且用于商业用途或投资。
• 新旧物业需符合“同类财产”（Like-Kind）的要求。同类财产的定义十分广泛，只要是赚取租金计入利息的物业即可。因此出租公寓可以换工厂仓库，也可以换办公写字楼，前提是参与交换的房产必须在美国。置换的只能是同价或更高价值的物业，并且净值应全部投入到新买的物业中，否则未投入部分仍需要支付资本增值税。
• 不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债劵等财产的交换。

1031条例中，需要抓住两个重要的时间点。第一个是“确认期”（Identification Period），投资人必须在房产卖掉的45天内，确认新的用于置换的物业并进行书面确认，必须要有买卖双方的签名。

并且1031交换需要由符合美国国家税收法第1031条中定义的合格中介机构进行操作。所有出售所得的收益，包括非现金收益（如你在交易房产的同时，可能会收到一个古董），都必须交给合格中介，用于购买新房产。卖房直接或间接受到的任何东西（无论多么微不足道）都将取消整个交易的资格。