美国房贷类型及影响购房贷款的因素

一，FHA贷款 - 联邦住房管理局贷款

FHA是联邦住房管理局担保的贷款，只能用于自住房的购买。FHA贷款的一大优点是只要求借款人有3.5%的首付即可购房。这类贷款适合工作长期且稳定的借款人。

二，VA贷款 - 退伍军人贷款

退伍军人和现役军人或者是美国军人遗孀可以申请。VA贷款不要首付，贷款人一分钱不出就可买房。

三，一般性贷款 - Conventional  Loan

美国绝大多数贷款人都用传统贷款购房，可以用于买自住房和出租屋，首付是5%-25%不等。优点是利率较低，通常是固定利率。规定的房屋保险低，适合长时间居住和有良好信用记录的借款人。

影响贷款批准的四个因素

一，信用分数

信用分的高低对借款人的贷款利率有决定性的影响。信用分低于580的贷款人就很难申请到贷款。借款人如果想要拿到最低的利率，信用分要在780之上。

二，工作经历和收入历史

借款人一般要有两年的工作经历才能符合贷款要求。工作经历可以是公司雇佣W2，或者是自雇1099。公司雇员要有工资单W2和税表等，自雇要有公司的损益表和税表等。

三，负债收入比例

负债收入反映了借款人的债务偿还能力。比如说借款人A月入一万，月支出有车贷1000元，房贷3000元，其它经常性债务，比如信用卡等1000元。那么A的负债收入比是50%。一般来讲，负债收入比高于50%的贷款就会比较困难。有买房计划的朋友要注意自己的债务额度，避免负债收入比率高于50%。

四，贷款额和房屋市价比例

LTV (Loan-to-Value) 的高低对借款人能拿到的贷款利率有很大影响。大部分华人都选择20%或以上的首附款，这样LTV只有80%，借款人不用付贷款保险。如果LTV大过80%，借款人就要付每月几百元的贷款保险。