您是否在思考以下问题？
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现在究竟是不是投资美国房产的好时机？
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现金购房好还是贷款买房好？
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投资房产租金收入是不是要交很多的所得税？
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房产就近是放在家长名下还是子女名下比较好？
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房产增多是不是要交很高的税？能否有避税的方法？
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很多父母计划帮子女提供购房首付，这些赠与金是否有税的问题？
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留给子女继承的房产，如何提前规划，可以让房产投资越滚越大？
2022年专题讲座方面
涵盖房产、税务、投资、贷款、保险、家族传承等
01
疫情期间美国房产市场回顾与展望
A:全美房产市场2021–2022比较活跃
*主要原因：低利率，政府调控暂缓拍卖，地市场库存，新建成本加大，政府补贴等
*促使：近郊区市场普遍增值10%，自住购房者购买踊跃，信访数量减少，由于建造成本高，库存低，二手房销售大幅度增加
近期市场：近期疫情几乎恢复，复工增加，利息回升等，使得市场进一步促进交易频率，祖灵价格回升，祖灵价格回升，投资市场逐渐恢复。
利率对与撬动美国房市是非常大的一个因素。其次就是政府的调控，预测市场会有很多的拍卖，但是完全就看不到，去年才慢慢陆续看到一些拍卖的房产。卖家在想象是否要hold住，新房比较少，二手房比较多一些，关于房价现阶段比较疯狂，全美房产市场都在上升阶段，比去年增长70%。芝加哥地区独栋别墅上市两三天就会售出，合同也会收到多封并且加价的频率较高。芝加哥市中心的投资市场也在慢慢回升，所拍卖房比较少，租金已经恢复到了疫情签到状态。
B，值得关注的投资区域
短租市场：由于疫情的全面好转，全美城市商业旅游的逐渐开放，短租市场强势回归，沙滩旅游势头最强劲的集中在夏威夷，佛罗里达，亚利桑那
长租市场：拉斯维加斯，休斯顿和南佛罗里达
除了传统的大城市，根据近期市场统计在租赁市场，短期以度假屋集中在夏威夷等佛罗里达已经强势恢复，长期市场美国阳光地带靠南边得克萨斯周南佛州等。近期有很多投资人去买房，但是现金买房都显然不是一个优势了。
02
获得中长期稳定租金少一点房产投资
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短租房市场
Airbnb，月租， 度假别墅，酒店式公寓等
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长租房市场
多户型公寓楼，独栋别墅，投资公寓等
（目标保证现金流）
对于新移民来说，保证稳定的投资有现金流的收入是很重的。租金类型投资类别，短租以Airbnb的平台来找到度假的房屋，也有些华人朋友买来单元房用于月租，房屋内家具设施一应俱全，属于提包就能入住型的。对于长租，多户型公寓楼投资常会出现人员比较密集的城市，都可以为海外的朋友来比较容易的获得房屋的管理投资。实例，几年前一个新移民刚到芝加哥投资多户型公寓楼，买下一个门面房用于出租给餐厅，从税务上来说基本没有付出，这个模式非常好，创造了现金流，后面对城市慢慢熟悉之后才开展了其他的投资项目。非常好的一个经验之谈。
多户型公寓单元楼投资--Multi-family Building
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多户型别墅（住宅2-4单元）-Multi-family Building
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多户型别墅（商业5+单元）-Apartment Building
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商住混合（商业店面+出租公寓）-Mixed-use Building
芝加哥大学华人教授投资大学附近的多户型公寓楼，现在学生已经在疫情之后全部回归，每月平均租金收入回高达7000美金，现在想卖出。预期此房上市之后就会签合同。
01
短平快高投资回报的房产投资
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拍卖房产
价格优势
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旧房改建
投资转卖-buy-and-flip
投资出租-buy-and-hold
短期之内没有投资的项目，目前可以先把目光放在投资房产上来赚取的一些租金，很多人会想投资三五个月或者一年的话就可以考虑短平快比较合适，下半年会有一些拍卖房产陆续上市。库存低的情况下卖家的热情也是很高涨的，因为需求摆在眼前。旧房改造，在半年之内30%的回报是没有什么问题的，也是很不错的收益。
案例说明：2020年在芝加哥市中心的伊利诺伊州芝加哥分校附近的一栋3室3卫的独栋别墅被一个老客户以30万5千美金买下后，投资了几万美金来进行装修改造，装修之后不到两年多的时间段内一直出租给附近学校上学的学生，每月3千的稳定租金现金流收入，总体来说还是不错的，同时也有短期增值的效益。
04
房产投资中的税务规划考虑
目标是在美国建立良好的信用，利用良性贷款的杠杆扩大投资，利用美国主流社会的理财工具做好投资例如养老-子女教育-健康保障-资产继承等。
*收入和税收的关系和规划
成立公司投资房产成立自雇主发工资，报税，抵税，贷款，扩大投资规模，可以通过公司进行退休规划，购买健康保险/人寿保险，避税保障等。
*案例说明
在美国一定要利用贷款，银行回看税务表，税务可以通过成立公司来规划为您的生活提供保障。
美国房地产投资，房产投资是一种生意，房子的费用可以用来抵扣。
房产投资-税务规划建议 *标红为重点项
净收入变成了亏损，没有收入，在美国可以一直延续，房产已经涨价，折旧的部分可以用来抵扣缴税的，不要忽略任何一个费用。
房产投资时有哪些方面的开支是可以退税的
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维修和改进的区别（Repair & Improvement）
维修费当年可以抵扣收入，一般单笔低于2500美金
改进可以增加房屋价值，一般做折旧处理
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费用区分（Cost Segregation）
房产一般包括土地、房屋、其他家具、设备等物品、折旧期不同
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179条款
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QBI减税条款
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房产专业投资人可以用投资方亏损无线抵扣其他收入
强调，在美国卖房的时候如何能做到最大的好处，使用1031税务递延交换（在物业买卖交易中，1031exchange是美国国税允许纳税人合法避税的一种税务策略，它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中，从而可以推迟支付资本利得税到新物业出售之时）也就是说将大房子换成小房子，老房子换新房子在180天之内，在卖房的时候不需要缴税或可以延迟缴税，很有力的积累财富的一种方式，属于房地产投资的秘密武器。强调第五条房产专业投资人可以用投资方亏损无线抵扣其他收入：以房产投资为职业，假设今天只有一个房子的话就是被动收入的一种形式，因为收入的性质不一样，争取让自己成为专业房产投资人，报税的性质不一样税率也不一样，我们可以在税率上转化成最优惠的一种。设立公司什么类型的会比较好？当房地产投资达到一定的数字可以成立一个scrop小型企业，可以自己给自己发工资等，以这样的房市报税是最有利的，收入减去费用的净收入超过每年五万美金就会有很大的明显。
客户问答：
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关于折旧费的比例？
居民房独栋别墅一套或者多户型四套以下，折旧期27.5年，商业地产房为39年，美国以外的房子是40年。
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支出需要用什么来抵税？
建议大家报税的材料需要保存五年，可提供证据被查时。税务局如果来查税是非常细节的一个过程。
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scrop？
scrop需要请会计师来成立。请记住收入超过5万才值得去做。
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退休的朋友可以在美国开公司吗？
当然可以的，在美国成年人都可以成立公司。没有任何要求，很方便且自由。
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卖房的时候的折旧？
在卖房的时候成本是减去10万美金，五年报税的税表上，被强迫减掉，平均值在15左右的税率，不同收入水平税率不同。
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折旧累积多年后，是否会多交增值税？
抵扣费用的凭证，对方的账单和银行的证据。
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房产报税时抵扣的费用凭证是有效凭证，以上已经讲过。
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成立公司的问题
假设您在美国投资房地产，通常的做法为先成立一个有限责任公司，假设是一个人的，在个人名下报税就好，净收入不是很多就不用成立scrop，在净收入达到5万美元以上再建立scrop。
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e-2 需要专业一对一讲解。
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如果本人在今年2022 年的3月份刚刚拿到临时绿卡，什么时候开始报税？（目前人在中国）
2022年的税可以于2023年明年开始报。
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自住房是否就是50万美金以内免税呢？
是的。
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如果报税过出租，是按投资房，如果没报过是按自住房吗？
按投资房，如果自住就按自住房。
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目前房产出租，拿绿卡后申报租金，那么房产的市场价格还是原购买价格在申报表中体现吗？
建议用购买价。
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如果房屋卖出，税收怎么算？
需要看房子是否报过出租。
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拿到绿卡第一次报税，除了申报金融资产，需要申报国内房产、公司股份或者债权之类的资产吗？
建议房产如果没有出租，没有买卖就不用报。但是公司股权超过10%的情况下需要报税。债权一定要报，对未来有好处。
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请问拿绿卡以后，在国内领工资，没有美国收入，那么美国的十年的最低退休工资需要的积点怎么办？需要办自雇吗？是做1099还是w-2？
是的，可以报自雇收入。w-2需要有公司帮你发工资，1099比较简单，可以在年初提交表格。
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在美国每个州报税的要求一样吗？本人在加州报税中国退休金，也计算在交税中了？这样报对吗？
在加州比较特别，需要交州税。中国退休金这个问题要看中国政府的规定。
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如果本人在退休前移民美国，原来在国内的社保还可以享受吗？需要办理什么手续？
这个问题是关于中国国内的政策，美国报税时中国退休金是不用交税的。但是需要报一下。
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如果本人登陆美国时的年龄已五十九岁，从五十九岁工作十年到六十九岁的话，这世间期间需要叫工资税直到六十九岁，这种情况是否可以享受到美国退休金以及免费的医疗？
这种情况简答是可以的，但是如果想要在65岁时享受免费医疗保险就复杂一点，也可以拿到福利，但是医疗保险a部分需要自己再付一些钱，这个部分比较复杂。
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