【科普】美国买房除了首付外，还有什么费用——房贷保险（PMI）

之前我在《过户费包括什么》“托管账户的预付费用”中提到了房贷保险，很多朋友看过后向我问起房贷保险的细节问题，在回答他们的同时，我也发现很多人对房贷保险的概念了解不多，于是就决定写一篇关于房贷保险的文章，具体阐述一下。

许多来美国打拼时间不长的小伙伴，在决定买房时，会面临资金不充足的情况。贷款买房所需要准备的资金包括：首付（Down Payment）、过户费（Closing Cost）以及预存月供（Monthly Payment）。降低初始费用最好的方式无疑就是选择一些低首付的贷款项目，比如低首付（可低至3%）的常规贷款（Conventional）和联邦住房管理局贷款（FHA），首付可低至3.5%。当然，如果身份或地区符合退伍军人贷款（VA）或美国农业部贷款（USDA）则是更好的选择。

但是，对于常规贷款和联邦住房管理局贷款，当购房者选择了首付低于20%的贷款项目时，月供的支出中就会多出一项——私人房贷保险（Private Mortgage Insurance）,简称房贷保险（PMI或MI）。

顾名思义，房贷保险是一种保险。它是在借款人只能付出较低首付（低于房产售价的20%）时，贷款机构强制要求借款人为其购买的保险。目的是为了当借款人无法按时偿还或无力继续偿还贷款时，保障贷款机构的利益，弥补贷款机构的损失。

房贷保险的保费按月度与房贷每月还款一起支付，如果是常规贷款，通常为贷款总额（Loan Amount）的0.3%-1.2%，具体数值由借款人的首付和信用分数来决定。首付比例越高，信用分数越高，证明借款人的还款风险越小，房贷保险的保费就越低。反之，首付比例越低，信用分数越低，证明借款人的还款风险也就越大，房贷保险的保费也就越高。如果是联邦住房管理局贷款，房贷保险费（MIP）将涉及两部分：预付保费和额外的年度付款。

并不需要。如果借款人选择的是常规贷款，当欠款总额低于房产价值的80%时，借款人可以要求贷款机构取消房贷保险。1998年颁布的《房主保护法案》要求贷款机构向购房者披露房贷保险要求，一旦借款人的欠款总额降至房产价值的78%或更少时，贷款机构必须主动取消借款人的房贷保险。如果借款人选择的是联邦住房管理局贷款，此类贷款机构不再取消借款人的房贷保险，房贷保险支付期限取决于首付比例。当首付达到10%或更多时（低于20%），借款人需要支付11年的房贷保险，当首付低于10%时，在整个贷款期间，借款人始终须支付房贷保险。但是，在欠款总额降低或房产价值上涨后，仍可通过重新贷款（Refinance）来取消房贷保险。

方法一，首付达到或高于20%。（有那么多钱，谁还纠结这个）

方法二，有一些贷款机构提供的项目是不需要借款人购买房贷保险的，但是利率会略高。（说了等于没说，羊毛出在羊身上）

方法三，选择退伍军人贷款，既不需要首付，也不需要购买房贷保险。但该项目只适用于退伍军人、现役军人即其幸存配偶。（条件苛刻，适用面窄）

方法四，在部分符合条件的农村地区购房，可以选择美国农业部贷款，不要求借款人购买房贷保险。但是，要求借款人提前或月度支付一笔担保费（贷款总额的1%）。（不但条件苛刻，还换汤不换药）

综上所述，避免的方法就是没有方法。但其实，不需要把购买房贷保险看成是一件坏事，谈之变色，避之不及。它只是购房者在选择低首付贷款项目时的伴生品，而通过低首付贷款项目，购房者即可在无需投入大量资金的情况下便能购买到房产，这也是一个很好的购房策略。