【美国贷款资讯】 Mortgage房屋贷款科普

在美国，大多数人都会选择贷款买房，而不是全款付清。现在为大家做份房贷的功课，一起了解美国买房贷款流程、房贷英文术语、贷款时间和注意事项，如何可以成功申请到房贷。

美国房贷科普

房贷英文Mortgage，又叫房屋抵押贷款或按揭。借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议，借款人预先收到贷款款项，然后在规定的年限里分期偿还，直至全额付清为止；如果借款人未能偿还贷款，贷方有权将房子收回拍卖（Foreclosure - 止赎）。

美国房贷类型

所有房贷都会包含两个部分：本金（Principal）和利息（Interest）。本金是你借入的金额，利息就是你借这笔钱所需要付出的代价（之一）。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况，选择如何支付利息。

美国房贷基本分为两大类型：

Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押贷款，比如30-Year Fixed、15-Year Fixed等；
Adjustable-Rate Mortgage：可调（浮动）利率抵押贷款，简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。

浮动利率贷款一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。

通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低，容易借到更高的贷款额，会比较吸引眼球，但因为之后的利率通常会升得更高，当月供还款额增加，容易导致还不起，首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。

如果选择ARM的话，一定要弄清楚以下几个细节：

Current Index Rate：ARM按哪个指数利率调整，当前利率是多少，这个数字会随市场变化而改变，大多数银行贷款是以Federal Funds Rate（联邦基金利率）或者LIBOR（伦敦银行同业拆息率）为标准；
Margin：银行设定的利率调整百分比，在房贷期限内固定不变，将来房贷利率 = Current Index Rate + Margin；
Rate Adjustment Frequency：利率调整频率，通常是12个月，但也有可能有其他选择；
Rate Adjustment Cap：利率每次可调整上限，比如说如果有2% cap，那么不管index rate如何变化，房贷利率调整都不会增加（或降低）超过2%；
Lifetime Rate Cap：房贷期限内利率整体调整上限，房贷利率最高会增加（或降低）多少；
Payment Cap：月供调整上限，比如说7.5% payment cap，原来月供$500，第一次调整后月供不会超过$537.5，第二次调整月供不会超过$577.81；但有个问题是，payment cap并不限制利息增长，如果由于利率增长超过了月供增长，月供不能偿还当月利息的话，会导致贷款本金增加。

以BOA 5/1 ARM房贷参数为例，初始利率为3%：

也就是说，在30年房贷期限里，

前60个月，利率固定为3%；
从第61个月起，利率将调整到 4.43% （假设到时候的 index rate 依然是2.18%）；
如果index rate升高幅度大，第一次利率调整上限为2%，也就是第一次调整时房贷利率不会高于5%；
房贷期限内利率整体调整上限是6%，也就是说房贷利率怎么变都不会超过9%。

一般来说，如果当前利率较低（比如现在），日后加息的可能更大，那么选择固定利率房贷更有保障；但如果当前利率很高，日后很可能减息，那么先选择ARM贷款买房享受几年低息优惠，看日后利率变化再决定也不错，比如在利息升高之前将房子卖掉。

无论选择了Fixed-Rate还是ARM，将来都是可以Refinance（重新贷款）的，但要注意，Refinance的时候银行需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款），并且也要重新缴纳申请贷款费用（closing costs）。据ClosingCorp公布的统计数据，美国重新贷款手续费用平均为$4,876，根据地区不同，平均占房贷金额的3%~6%。

其他房贷分类

Conventional Mortgage - 传统房贷：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，一般要求交20%首付，否则要强制购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）；
Jumbo Mortgage - 巨额房贷：传统房贷有贷款额上限限制，称之为“Conforming Mortgage”，2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350，部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高；
FHA Loan - FHA贷款：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险；
FHA 203k Loan - FHA 203k贷款：与FHA贷款类似，借贷目的可以是买房、也可以是装修房屋，适合一些需要维修的房子，但203k贷款要求更高的信用分数，而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。
VA Loan - 军人购房贷款：这是由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
USDA Loan - USDA购房贷款：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠，但要一直购买房贷保险。
Second Mortgage - 二次抵押贷款/第二按揭：如果你付首期较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款），将净值部分的金额借出用于其他个人用途。

房贷计算器

小伙伴们可以利用一些在线房贷计算器（Mortgage Calculator），来大概估算一下能自己的经济承受能力，事先规划。本网站也提供了房贷计算器

输入房价、首付比例、利率等信息就能估算出每月月供金额；
可以选择30年fixed，15年fixed，5/1 ARM三种贷款计算；
可以选择是否包含地产税、房屋保险、HOA等费用；
能看到还贷详情，了解每月月供分别还了多少本金和利息。

房贷英文术语解析

利率 Interest Rate vs 年度利率 APR

大家在贷款买房的时候可能会留意到，银行给出的房贷利率除了Interest Rate以外，还有APR（Annual Percentage Rate，年度利率）。所谓APR，就是包含了房贷利息以及其他买房贷款手续费用后计算出来的借贷年度成本，能给你一个对借贷成本更加全面概念。

所以比较不同银行的贷款时，比较APR会比Interest Rate更加直观。但不是所有银行都会将全部费用成本计算进APR里，建议问清楚APR都包括哪些费用，没有包括哪些费用等。

优惠点数 Discount Points

房贷英文术语里有Mortgage Point（房贷点数），是提前支付给贷方的一种手续费用，相当于预付利息，1 Point（1个点数）等于房屋贷款总额的1%。银行贷款收取贷款手续费用（Loan Origination Fee）很多时候会以Points来表示。假设借款$20万，1 point 就是$2000，0.5 point 就是$1000。

而所谓Discount Points就是降低房贷利率需要交纳的手续费用，每1个点数对应一定的房贷利率优惠（通常是0.125%~0.25%），选择付出多少点数的费用，就可以换取房贷利率降低多大幅度，俗称“buy down the rate”：

新利率 = 原利率 - （利率优惠 x 点数）

如果你有足够的资金，买的房子又是准备长住的话，付点数买低利率对于长期来说是划算的。在考虑购买点数的时候，看多长时间能“Break Even”回本，可以对将来有更好的规划。PS，购买点数的钱通常可以算在买房贷款利息上，在报税时可以抵税。

跟花钱买点数相反，如果你手头上现金不够，一些银行也提供“Lender Credits”的选择，可以以提高房贷利率为代价，让贷方付出相应点数。

锁定利率 Rate Lock

贷款利率每天都在变动，很可能你申请买房贷款的时候看到的是一个利率，而到了真正办理过户手续（closing）的时候又变了另一个数字。如果在最终结算时利率升高，很有可能导致原本可以申请到的房贷最终不能通过。

锁定利率可以保证借款人在一定时间段内，以指定价格获得指定的利率。通常银行会提供30天-60天不等的利率锁定。如果你决定锁定利率，注意锁定时间段要能涵盖到贷款买房结算过户（closing）的时候，事先咨询银行通常整个买房贷款审批过程需要多少天，再决定什么时候锁定比较好。如果要将利率锁定更长的时间，通常要花费更高的费用。

在减息时期，小伙伴们可能也会先观望、不锁定，赌之后利率降低。因为锁定利率后，如果利率下调了，借款人也是不能享受到低息优惠的。

不同银行对锁定利率收费不一样，有些会免费提供，另一些则会收取一定前期费用，有时候也可能通过为你锁定稍高的利率、变相收取费用。

气球月供 Balloon Payment

Balloon Mortgage（气球贷）前期不还本金，每期还款金额较小，但在贷款到期日时要一次过还清，“前小后大”像气球一样，所以被称为“气球贷”。一般商业房屋贷款才会有气球贷，住宅房贷没有，但最好留意确保没有这个问题。

预付罚款 Prepayment Penalty

预付罚款是当你要提前还清贷款时将要交纳的金额，虽然现在大多数购房贷款都没有预付罚款了，但最好还是问清楚细节。因为如果你想省利息，每个月在规定的月供基础上再多还一点本金，就可以节省很多利息和提早还清房贷。

提前还款 Extra Principal Payment

房贷月供款必定包括本金和利息，以30年fixed贷款$240,000，利率3.998%计算，每月本金及利息还款（Principal and Interest Payment）$1,146，但在最初期，这笔金额绝大部分都是在还利息，还本金占的比例很小。

如果每月在正常还款$1146的基础上，额外增加$50（每月还$1196），这额外的$50就是Principal Only Payment，会还在本金上。

借助一些在线的提前还款计算器（Mortgage Extra Payment Calculator），能够轻易算出，只要每月多还$50本金，就能节省下$15140.81利息，以及缩短房贷还款期2年3个月。

房贷预先批准 Pre-Approval vs Pre-Qualification

在买房之前，应该先了解自己能申请到多少房屋贷款，才好规划到底要选择什么价位的房子。

房贷 Pre-Qualification（资格预审），只需要向银行提供一些简单的信息，比如收入、债务、资产等，银行就可以根据你的整体财务状况，可能符合条件的房贷金额的初步估算。在Pre-Qualification的过程里，银行不需要审查你的信用报告，但也不会真正确定你有资格获得贷款。

房贷 Pre-Approval（预先批准），银行会要求查询信用报告以及提交相关证明文件，银行会审查确认你的雇佣状态，根据信用分数、收入、债务和存款等财务状况，出具一份书面证明文件，证明银行愿意向借款人提供多少金额贷款，俗称为“Pre-Approval Letter”。卖家通常要求买家提供pre-approval letter来证明自己有能力贷款买房。

找不同银行做Pre-Approval会影响信用分数吗？据MyFICO.com介绍，FICO一般在计算信用分数时会将申请买房贷款前30天内的hardpull记录忽略，或将近期的所有hard pull记录当一次来计算。另外，根据贷方选用的FICO信用评分模型版本，借款人可以在14天~45天内找多家银行或者经纪做Pre-Approval而不会影响信用分数，这样方便比较各家银行能提供的利率、还款年期和贷款手续费用等，选择最适合自己的房贷。

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